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Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber des Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes gemäß § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") beeinflusst den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB nicht, so dass nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

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Oberlandesgericht Karlsruhe 1. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 1 U 119/07

Verkündet am 21. Dezember 2007

In dem Rechtsstreit

wegen Herausgabe und Räumung

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 10. Dezember 2007 durch

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 24. Mai 2007 - 2 O 173/07 - wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe einer Garage.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Sammelgaragenhalle. Der Beklagte ist Wohnungseigentümer in der Nachbarschaft (Terrassenhaus) und Mieter einer der in der Halle belegenen Garagenbox.

Sowohl das Terrassenhaus des Beklagten als auch die Sammelgarage sowie ein auf demselben Grundstück wie letztere errichtetes Einfamilienhaus wurden von demselben Bauträger, einer gemeinnützigen GmbH, erstellt. Deren Geschäftsführer wurde - nach grundbuchmäßiger Teilung- auch Eigentümer des Einfamilienhauses. In § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 19.12.1975 wurde dabei festgelegt, dass die Sammelgarage nur "zweckbestimmt" genutzt werden dürfe; eine Überlassung oder Nutzung der Garagenhalle für Lagerzwecke, Werkstattbetrieb oder ähnliches sei ausgeschlossen.

Unabhängig davon hatte der Bauträger bei den Vertragsverhandlungen mit dem Beklagten diesem zugesichert, dass mit dem Wohnungseigentum am Terrassenhaus ein Garagenstellplatz veräußert würde. Nach Vorlage der Baugenehmigung für die Sammelgarage und des darauf aufgesetzten Einfamilienhauses war der Bauträger im Hinblick auf die ggfs. divergierenden beteiligten Interessen der Eigentümergemeinschaft - Wohnhauseigentümer einerseits und verschiedene Garageneigentümer andererseits - jedoch nicht mehr bereit, die Sammelgarage an die einzelnen Wohnungseigentümer der benachbarten Terrassenhäuser zu veräußern. Ein Verkauf der Terrassenhäuser ohne eine entsprechende Garage wäre jedoch nahezu unmöglich gewesen. Außerdem war auch in der Baugenehmigung für die Terrassenhäuser vom 20.05.1975 aufgegeben worden, die nach der Landesbauordnung in der seinerzeit geltenden Fassung erforderliche Zahl an Stellplätzen nachzuweisen; ohne schriftliche Genehmigung des Bauordnungsamtes dürften diese auch nicht für andere Zwecke verwendet oder verkauft werden.

Bereits in dem Baugenehmigungsantrag vom 27.03.1974 war festgehalten gewesen, dass die erforderlichen Stellplätze auf dem (Sammelgaragen-/Einfamilienhaus-) Grundstück in einer Garagenanlage zur Verfügung gestellt werden würden.

Vor diesem Hintergrund schlossen der Bauträger und der Beklagte am 14.07.1976 einen formularmäßigen Mietvertrag über eine Garage in der Garagenhalle. In § 2 des Vertrages ist unter "Dauer des Vertrages - Kündigung" ausgeführt:

"Das Mietverhältnis läuft vom 1. Sep. 1976 ab auf unbestimmte Zeit. Es kann von jedem Vertragspartner mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende gekündigt werden, unbeschadet des Rechts des Vermieters zur fristlosen Kündigung nach § 9 dieses Vertrages. Ergänzend hierzu siehe § 11."

§ 11 - "Besondere Vereinbarungen" - lautet:

"Die hier vermietete Garage ist zweckbestimmt für die Eigentumswohnung Nr. ... [= Terrassenhaus des Beklagten; Anm. nur hier], für die laut Auflage im Baubescheid vom 20.05.1975 ständig ein Kraftfahrzeug-Stellplatz nachzuweisen ist."

Eine dingliche Absicherung des Garagennutzungsrechts zugunsten des Beklagten erfolgte nicht. Von allen Beteiligten wurde der Abschluss eines Mietvertrags als ausreichend angesehen.

Der Ehemann der Klägerin erwarb zunächst das Wohnungseigentum an dem Einfamilienhaus und in der Folgezeit auch das Teileigentum an der auf demselben Grundstück befindlichen Sammelgarage. Die Klägerin ist seine Erbin.

Nachdem die Klägerin bereits 1997 das Garagenmietverhältnis wegen unberechtigter Untervermietung fristlos gekündigt hatte, begehrte sie - in einem Vorprozess - erfolglos vor dem Amtsgericht K. vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Garage. Die Klage wurde mit Urteil vom 24.06.1997 abgewiesen; die Berufung der Klägerin wurde mit Urteil des Landgerichts K. zurückgewiesen, weil die Regelungen des Mietvertrages vom 14.07.1976 dahin auszulegen seien, dass ein Kündigungsrecht für die Vermieterseite habe auf Dauer ausgeschlossen werden sollen.

Mit Schreiben vom 17. November 2006 kündigte die Klägerin erneut den streitgegenständlichen Garagenmietvertrag zum 28.02.2007 - nunmehr unter Verweis auf § 544 BGB.

Erstinstanzlich hat die Klägerin mit vorliegender, zunächst beim Amtgericht eingereichter und von dort ans Landgericht verwiesener Klage beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, die in der Sammelgarage des Anwesens ... gelegene Garagenbox mit der Ordnungsnummer ... zu räumen und an die Klägerin samt aller Schlüssel, insbesondere des Zweitschlüssels mit der Nummer ... herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, ein Kündigungsrecht der Klägerin sei auf Dauer ausgeschlossen. Es sei von einer Art Baulast auf dem Grundstück der Klägerin auszugehen. Die Berufung der Klägerin auf § 544 BGB sei treuwidrig. Sie müsse die seinerzeit vom Beklagten mit dem Bauträger getroffenen Abmachungen gegen sich gelten lassen.

Das Landgericht hat die Akten des Vorprozesses beigezogen und alsdann mit dem angefochtenen Urteil der Räumungsklage stattgegeben. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien, der tatbestandlichen Feststellungen und wegen der Entscheidungsgründe wird auf dieses Urteil Bezug genommen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Zwar ist er mit dem Landgericht der Ansicht, dass mietvertraglich für den Vermieter ein Kündigungsrecht auf Dauer habe ausgeschlossen werden sollen. Er hält es indes für widersprüchlich, dass das Landgericht keine Treuwidrigkeit bezüglich einer Berufung der Klägerin auf § 544 BGB angenommen habe, weil nach §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB im Augenblick des Eigentumsübergangs vom Bauträger auf die Klägerin bzw. deren verstorbenen Ehemann im Jahr 1994 ein neues Mietverhältnis begründet worden sei. Dann, so der Beklagte, habe freilich auch die 30-Jahres-Frist des § 544 BGB mit dem Erwerb des Eigentums durch den Ehemann der Klägerin neu zu laufen begonnen, sodass die ausgesprochene Kündigung verfrüht und damit unwirksam sei.

Der Beklagte beantragt:

1. Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe, 2. Zivilkammer, Az.: 2 O 173/07 vom 24.05.2007 - zugestellt am 29.05.2007 - wird abgeändert. 2. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Berufung des Beklagten.

Sie macht geltend, die Frist des § 544 BGB sei abgelaufen. Zwar werde nach § 566 BGB im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber eines Grundstücks und dem Mieter mit demselben Inhalt wie zuvor begründet. Es liege indes ein einheitliches Mietverhältnis seit der Überlassung am 01.09.1976 vor.

Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird ergänzend auf deren gewechselte Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben.

Der Beklagte ist infolge wirksamer Kündigung des streitgegenständlichen Garagenmietvertrags gemäß § 544 BGB durch die Klägerin und damit beendeten Mietvertrags nach §§ 578 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet.

Die Entscheidung des Rechtsstreits richtet sich gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Mietrecht; ungeachtet dessen, dass die vorliegend maßgeblichen Normen eine erhebliche inhaltliche Änderung nicht erfahren haben.

1. Die Kündigungserklärung der Klägerin vom 17. November 2006 gemäß § 544 BGB hat das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Tatbestandsvoraussetzungen dieser auf sämtliche Miet- oder Pachtverträge anwendbaren Norm (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB [Bearbeitung 2006], § 544, Rn. 2) lagen vor.

a) Der Garagenmietvertrag vom 14. Juli 1976 wurde im Sinne von Satz 1 dieser Norm "für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen".

Zumindest steht es nach zutreffender Ansicht einer Vereinbarung von mehr als 30 Jahren Vertragsdauer rechtlich gleich, wenn ein Mietvertrag vor Ablauf dieser Zeit - durch eine oder beide Vertragsparteien - nicht gekündigt werden kann oder wenn dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt ist, mit deren Ausübung diese Vertragsdauer schließlich überschritten wird (vgl. RGZ 130, 143; BGHZ 117, 236, 238 f.; BGH NJW 1996, 2028; OLG Hamburg ZMR 1998, 223; Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, Teil IV, Rn. 223; MüKo-Schilling, BGB, 4. Aufl. 2004, § 544, Rn. 3, 5; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 4 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., 2004, Rn. 859 - jeweils m.w.N.). Von der erstgenannten Fallvariante ist hier auszugehen. Zwar sah § 2 Satz 2 des Formularmietvertrags eine Kündigungsfrist beider Vertragsparteien von 4 Wochen zum jeweiligen Monatsende vor. Nach dem in individualvertraglichen besonderen Vereinbarungen in § 11 des Vertrags zum Ausdruck kommenden Parteiwillen und unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände sowie von Treu und Glauben ist der Vertrag nach §§ 133, 157, 242 BGB freilich dahin auszulegen, dass ein Kündigungsrecht - jedenfalls - des Vermieters auf Dauer ausgeschlossen sein sollte. Denn übereinstimmend sollte die mietvertragliche Zurverfügungstellung des Garagenstellplatzes der Erfüllung der im Zuge der Vertragsverhandlungen versprochenen Garagenfläche sowie der im Rahmen der Baugenehmigung dem Bauträger/Vermieter auferlegten öffentlich-rechtlichen Stellplatz-Verpflichtungen dienen. Insoweit kann zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sowie die vorausgegangenen Entscheidungen im Vorprozess Bezug genommen werden.

An diesen Kündigungsausschluss ist die Klägerin als Erbin des Rechtsnachfolgers des Bauträgers gebunden (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 566 BGB).

b) Nach der insoweit zwingenden Vorschrift des § 544 S. 1 BGB (vgl. BGH NJW 2004, 1523; MüKo-Schilling, a.a.O., Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl. 2008, § 544 Rn. 2) konnte die Klägerin daher aber "nach Ablauf von 30 Jahren nach der Überlassung der Mietsache" den Mietvertrag außerordentlich kündigen; zumal die Voraussetzungen eines Kündigungsausschlusses nach § 544 Satz 2 BGB - unbestritten - nicht vorliegen.

Von einem Zeitablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ist hier - entgegen der Ansicht des Beklagten - auszugehen.

In Übereinstimmung mit dem Wortlaut des Gesetzes ist für die Berechnung auf den vertraglich vereinbarten Übergabezeitpunkt abzustellen (vgl. insoweit Blank/Börstinghaus, Mietrecht. 2. Aufl., § 544, Rn. 8; Schmitt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 544, Rn. 15). Hier wurde die Garage nach dem unstreitigen Parteivorbringen zum 01. September 1976 übergeben. Die Kündigungserklärung erfolgte im November 2006, mithin nach Ablauf von 30 Jahren.

c) Entgegen der Rechtsansicht des Beklagten führte auch der Eigentumserwerb an der Garagenhalle durch den Ehemann der Klägerin im Jahr 1994 nicht zu einem Neubeginn des Fristlaufs von 30 Jahren.

Auszugehen ist vom Wortlaut von § 544 Satz 1 BGB, der - wie gesehen - auf die Übergabe der Mietsache abstellt. Diese erfolgte hier 1976.

Daran ändert sich auch nichts, wenn man - bei systematischer Auslegung - auch § 566 BGB berücksichtigt. Zwar wird nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zu dieser Norm (bzw. § 571 BGB a.F.) mit dem Wechsel des Eigentums an der Mietsache ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber - hier dem verstorbenen Ehemann der Klägerin - und dem bisherigen Mieter - hier dem Beklagten - begründet (vgl. BGH, NJW 2006, 1800, 1801, Tz. 14) - wie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend referiert. Die Neubegründung eines Mietvertrags mit entsprechenden Rechten und Pflichten nach § 566 BGB bezweckt indessen zwar auch den Schutz des Mieters bzw. Pächters (vgl. BGHZ 141, 239; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 566, Rn. 1). Dessen Rechte sollen dadurch gewahrt, nicht hingegegen auch erweitert werden.

Eine sachlich nicht zu rechtfertigende und dem Sinn von § 544 BGB zuwiderlaufende Erweiterung der Rechte des Mieters bzw. Pächters stellte es indessen dar, wenn nach einem Wechsel des Eigentums auf Vermieterseite die Frist des § 544 Satz 1 BGB neu zu laufen begänne. Erklärter Sinn und Zweck dieser Norm des § 544 Satz 1 BGB (bzw. § 567 BGB a.F.) ist es, der wesensentsprechenden zeitlichen Begrenzung der Miete Rechnung zu tragen und eine "Erbmiete oder ein dieser ähnliches Verhältnis auszuschließen" (vgl. Mudgan, Motive zum BGB, II, S. 230, 413, zit. nach MüKo-Schilling, a.a.O., § 544 Rn. 1 sowie Schmitt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 544, Rn. 1; Staudinger/ Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 1; BGH NJW 2004, 1523; OLG Hamm NJM 1999, 753; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 544, Rn. 3). Eine Quasi-Verdinglichung des lediglich schuldrechtlichen und befristeten Benutzungsrechts des Mieters bzw. eine eigentümeränhnliche Stellung desselben soll verhindert werden, die das Mietobjekt letztlich dem Rechtsverkehr entzöge (BGH NZM 2004, 190, 191; Schmitt-Futterer/Lammel, ebenda). Eine quasi-dingliche, "ewige" Baulast aufgrund der Unkündbarkeit des Mietvertrags - wie vom Beklagten angenommen - kommt vor diesem Hintergrund von vornherein nicht in Betracht.

Auf der anderen Seite entspricht es zutreffender höchstrichterlicher Rechtsprechung von Reichsgericht und Bundesgerichtshof, dass die 30-jährige Frist des § 544 Satz 1 BGB (bzw. dessen Vorgängervorschrift § 567 BGB a.F.) dann neu zu laufen beginnt, wenn der alte Mietvertrag beendet ist oder von den Vertragsparteien aufgehoben wird und diese einen neuen, selbstständigen Mietvertrag abschließen, zu dessen Abschluss keine Verpflichtung bestanden hat (grundlegend RGZ 165, 1, 21; BGH NJW 1996, 2028; Schmitt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 544, Rn. 13; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 6). Entscheidend ist nach dieser Rechtsprechung, ob die Vertragsparteien privatautonom einen (modifizierenden oder ersetzenden) Nachfolgevertrag geschlossen haben (vgl. auch Bub/Treier-Grapentin, a.a.O., Teil IV, Rn. 223).

Davon kann indes bei einer Neubegründung eines Mietvertrags kraft Gesetzes wegen Eigentümerwechsels gemäß § 566 Abs. 1 BGB - wie hier im Jahr 1994 erfolgt - gerade nicht die Rede sein. Zum Schutz des Mieters ist vielmehr die Neubegründung eines Mietvertrags der Dispositionsbefugnis der Beteiligten entzogen.

Für einen Neubeginn der Frist des § 544 Satz 1 BGB fehlt demnach jede Rechtfertigung.

d) Gleiches gilt auch für den Erbfall, zumal insoweit nicht einmal ein neues Vertragsverhältnis begründet wurde, sondern der Klägerin - lediglich - als Gesamtrechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemanns (auch) die Vermieterstellung zugewachsen ist (vgl. § 1922 Abs. 1 BGB).

e) Zuletzt ist von einer Beendigung und dem Neuabschluss des Mietvertrags auch nicht mit Blick auf die vom Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10.12.2007 erstmals thematisierte Generalsanierung der Garagenhalle zwischen 1992 und 1994 auszugehen.

Zwar dürfte das entsprechende Vorbringen wohl nicht - wie die Klägerin meint - infolge zu verneinender Zulassungsvoraussetzungen des § 531 Abs. 2 BGB zurückzuweisen sein, weil die Klägerin die vorgetragenen Tatsachen nicht bestritten hat. Für unstreitiges Vorbringen gilt § 531 Abs. 2 ZPO indes nicht (BGH MDR 2005, 527).

Die vom Beklagten im Termin vorgelegten Schreiben belegen jedoch keine Vertragsbeendigung und Neubegründung, sondern machen - im Gegenteil - deutlich, dass die Parteien seinerzeit gerade nur eine unterbrochene Gebrauchsüberlassung angenommen haben, für deren Dauer "selbstverständlich auch die Monatsmiete" entfalle und in deren Anschluss eine "Mietanpassung" erfolgen sollte.

2. Der Klägerin ist es auch - wie vom Landgericht zutreffend erkannt - nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf ihr außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 544 S. 1 BGB zu berufen.

Der Eigentumswechsel auf Seiten des Vermieters führt zwar - wie gesehen - zur Neubegründung eines Mietvertrags, und zwar mit demselben Inhalt wie mit den früheren Vertragspartnern. Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB, wie sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt, nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht aus (BGH NJW 2006, 1800, 1801; MüKo-Häublein, a.a.O., § 566, Rn. 31). Diese zutreffende, vom Landgericht völlig zu Recht herangezogene Rechtsprechung ziehen die Parteien auch im Berufungsverfahren nicht in Zweifel.

Nach diesen Grundsätzen wäre es zwar möglicherweise dem Bauträger im Hinblick auf seine im Zuge der (Kauf-/Werk-) Vertragsverhandlungen versprochene Übertragung - auch - von Eigentum an einer Garage verwehrt, sich gegenüber dem Beklagten auf § 544 Satz 1 BGB zu berufen; möglicherweise auch, weil der Mietvertragsabschluss letztlich - wie gesehen - der Erfüllung seiner öffentlichrechtlichen Verpflichtungen im Rahmen der Baugenehmigung dienen sollte. Diese Umstände beziehen sich indes unmittelbar nur auf den Kauf-/Werkvertragsabschluss über das Wohnungseigentum des Beklagten (Terrassenhaus).

Gleiches kann freilich nicht auch gegenüber der Klägerin gelten. Grundsätzlich ist die Berufung auf § 544 BGB nicht rechtsmissbräuchlich (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 544, Rn. 9). Besondere Ausnahme-Umstände, die über die unter vorstehender Ziffer 1 festgestellte, kraft Auslegung anzunehmende (vertragliche) "Unkündbarkeit" des Mietvertrags hinaus gingen und die Annahme einer Rechtsmissbräuchlichkeit, namentlich in Form widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) seitens der Klägerin rechtfertigen könnten, zeigt der Beklagte aber nicht auf und sind für das Gericht auch sonst nicht ersichtlich. Die Klägerin war unstreitig weder an den Kaufvertragsverhandlungen noch am Baugenehmigungsverfahren beteiligt. Sie hat gegenüber dem Beklagten keine Zusagen gemacht und sich nicht widersprüchlich verhalten. Sie ist auch nicht Rechtsnachfolgerin des Bauträgers.

3. Da die Kündigungserklärung der Klägerin vom 17. November 2006 dem Beklagten unbestritten im November 2006 zugegangen ist, ist auch die Kündigungsfrist gemäß § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB gewahrt.

III.

Die Kostenentscheidung resultiert aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung